收购存量房地产项目，尽调不能只核对不动产权证

存量项目收购需要同步核查权属审批、工程建设、租赁运营、债务税费、诉讼执行和交易退出，单一权属核验不足以覆盖真实风险。

即使不动产权证记载清楚，项目仍可能存在规划用途限制、欠缴价款、未验收工程、长期租赁、隐性债务、关联担保和执行查封。

收购公司股权，历史债务和合规风险通常继续留在公司；直接收购资产，则要重点评估过户条件、税费和合同承接。交易结构不同，核查范围和交割条件也不同。

尽调应同时覆盖权属审批、工程结算、租赁占用、债务税费、诉讼执行和担保抵押。发现问题后，应转化为交割前整改、付款条件、价款留置或赔偿安排。

尽调目标不是证明项目没有风险，而是判断风险能否识别、定价、控制和退出。多层股权或历史合作项目应由法律、财税、工程和运营团队协同核查。