购房合同中的不公平条款，撤销、无效与解除不能混为一谈

发现购房合同存在明显不公平条款时，应分别判断格式条款提示说明、条款效力、意思表示瑕疵和合同履行状态，不能仅凭“霸王条款”直接得出可退房结论。

购房合同中出现单方免责、限制退款或扩大违约责任时，需要区分格式条款未订入合同、个别条款无效、因欺诈或重大误解撤销合同，以及因根本违约解除合同。

格式条款重点审查提供方是否提示说明，条款是否不合理地免除责任、加重对方责任或排除主要权利。个别条款无效，并不当然导致整份合同无效或可以退房。

网签备案、付款比例、贷款、交付和登记状态会影响返还安排与成本。房屋已经登记但未接收，与尚未付款交付的处理难度不同。

实务上应先明确目标：调整条款、继续履行并保留权利，还是解除退房。金额较大或已进入交付办证阶段时，在发出解除通知或停止付款前应先评估自身违约风险。