宅基地房屋合作经营，不能把长期租赁写成变相买卖

利用农房发展民宿、康养或乡村产业时，应区分宅基地资格权、房屋所有权、使用经营安排和项目投入，避免以合作名义变相转让宅基地。

宅基地具有特定保障属性，社会投资方不能仅凭长期租赁、永久使用或一次性买断等表述取得宅基地资格权。合同名称写成合作经营，也要根据真实权利义务判断。

项目应先核对建房审批、房屋来源、共有权人、继承关系和实际占有情况。农房存在超占面积、历史违建或家庭成员争议时，后续改造和经营许可可能受到影响。

投资改造费用、经营期限、收益分成、房屋维修和期满返还应分别约定。合同还应处理征收、自然灾害、政策调整、经营许可未取得以及村民提前收回等情形。

较稳妥的做法是围绕可经营的房屋和服务形成合作机制，不对宅基地权利作不当处分；大额投入应分阶段支付，并与审批、交付和经营条件挂钩。